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Passo a Passo De Como Fazer Um Contrato De Aluguel Residencial

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Um contrato de aluguel residencial é um documento muito importante porque garante que o acordo feito entre o locador e o locatário seja cumprido. Por isso, nesse documento precisam constar detalhes sobre o imóvel e outras informações sobre a locação de casas ou apartamentos que você verá logo a seguir.

Então, se você pretende lidar com aluguel de casas ou aluguel de apartamento, tire suas dúvidas sobre como fazer um contrato de aluguel de imóvel residencial, quais as informações que não podem faltar nesse documento e também sobre a diferença entre fazer um contrato de aluguel direto com o dono ou por imobiliária.

​Qual a função de um contrato de aluguel?

É por meio de um contrato de aluguel bem-feito que locador e locatário garantem o cumprimento de seus direitos e deveres dentro da negociação. Por mais que haja troca de e-mails e testemunhas, nada substitui o valor de um contrato reconhecido em cartório com todas as informações pertinentes.

O contrato não necessita estar pronto para assinar antes de aparecer um interessado em alugar a casa ou apartamento. Até porque algumas etapas do processo serão realizadas após a manifestação de interesse, conforme você verá no próximo tópico. Ainda assim, é interessante iniciar a elaboração do contrato de aluguel residencial a partir do momento em que decidir alugar um imóvel. Dessa forma, o documento pode ser feito com a atenção que ele necessita para que não haja erros ou esquecimentos de cláusulas e documentação.

​Como fazer um contrato de locação de imóvel?

Se o locador preferir colocar seu imóvel para ser alugado por intermédio de uma imobiliária ou corretor de imóveis, uma das facilidades é não precisar se preocupar em redigir o contrato de locação, pois a empresa ou profissional já terá um modelo predefinido.

Entretanto, não reduz a responsabilidade do locador de avaliar e concordar com cada uma das cláusulas para não haver dúvidas e empecilhos após as assinaturas serem reconhecidas em cartório.

Para isso é importante estar ciente de quais são as informações que não podem faltar em um contrato de aluguel de imóvel. Confira a seguir e veja, na sequência, quais quesitos se diferem em um contrato por imobiliária ou direto com o proprietário.

​Informações necessárias em um contrato de aluguel residencial

Existem determinadas informações que são obrigatórias em um contrato de aluguel residencial para que o documento seja válido caso haja necessidade de alguma intervenção judicial. Essas informações são as seguintes:

  • Dados pessoais

Logo no início do contrato é essencial identificar quem é o locador e quem é o locatário. Nessa identificação deverão constar nome completo, RG, CPF, endereço e contato.

  • Valor do aluguel

Essa informação é altamente relevante. Deverão constar tanto o valor que estiver sendo proposto e o valor de reajuste, bem como as datas de pagamento de cada um desses valores.

No caso da taxa de reajuste é importante que haja no contrato uma cláusula específica mencionando a correção monetária para cada 12 meses, conforme o período de validade do contrato.

  • Garantia

A garantia é o que o locatário deverá oferecer como uma segurança de pagamento do aluguel. As formas mais comuns são um cheque com um valor estabelecido de caução, que é um adiantamento, e/ou um fiador.

Essa necessidade fica a critério do locador do imóvel, mas a partir do momento em que for inserida no contrato, só poderá ser alterada dentro das cláusulas do documento sobre possibilidades de alteração.

  • Responsabilidade sobre despesas

Outro ponto essencial que deve constar no contrato de aluguel residencial é a descrição das despesas básicas e quem é o responsável por cada uma delas. Por exemplo, o pagamento do IPTU, contas de energia, água, serviço de telefonia, condomínio e manutenção geral do imóvel. Quanto mais detalhado, melhor.

  • Descrição e destinação do imóvel

Nessa parte do contrato é necessário descrever as características do imóvel. Quantos cômodos, se há mobília – e a descrição de cada item -, além do estado de conservação detalhado da casa ou apartamento.

Sobre a destinação do imóvel significa especificar qual a sua finalidade, como por exemplo se é aluguel residencial, comercial, ambos, se é por temporada – especificando o período determinado – e se permite sublocação.

  • Termo de vistoria

Para fazer a descrição exata e atualizada das características do imóvel mencionadas no item anterior é importante que uma vistoria profissional seja realizada. Em especial como medida de proteção ao locador, é interessante anexar imagens e relatórios feitos e assinados pelo profissional. Assim, descreve-se também que, caso o imóvel não seja devolvido com as mesmas condições de uso, a responsabilidade de reparos é do locatário.

  • Período de vigência do contrato

Existem contratos de aluguel com tempo indeterminado, outros que duram meses, um ano, dois anos, cinco anos ou mais. Essa determinação é feita pelo locador e precisa ser bem pensada conforme a sua pretensão ao decidir lidar com o aluguel de casas ou aluguel de apartamento.

Para que não haja arrependimento da decisão, tendo que passar pelo transtorno de fazer alterações no contrato e talvez até de se desentender com o locatário, é melhor optar por um período mais curto, descrevendo no documento a possibilidade de renovação.

  • Descrição da multa rescisória

Sempre existe a possibilidade da quebra de contrato. Por isso, é importante haver uma cláusula que determine o valor da multa a ser paga caso uma das partes desista do contrato. Isso quer dizer que essa multa vale para as duas partes e não apenas em benefício do locador. O ideal é que o prazo para a quebra do contrato, bem como o valor da multa, sejam estabelecidos e aceitos pelas partes, em reunião.

  • Assinaturas

Para finalizar, todo contrato necessita de assinaturas das pessoas mencionadas ao longo do documento para que tenha validade. Então, pode haver um campo ao final de todas as cláusulas com os respectivos nomes. As rubricas em cada uma das páginas do contrato são uma forma de garantir que não haja alteração indevida.

​Como fazer um contrato de aluguel simples direto com proprietário?

Há quem prefira fazer o aluguel de casas ou aluguel de apartamento sem o suporte imobiliário e não há problema nisso. Entretanto, se não tiver conhecimento jurídico sobre esse assunto, é recomendado que consulte um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todas as cláusulas do documento redigido estejam dentro dos parâmetros da lei e protegendo as duas partes interessadas.

Sendo assim, as informações que deverão constar nesse tipo de contrato são as mesmas de um documento feito por imobiliária, com exceção de que não haverá as cláusulas referentes às responsabilidades e participação da imobiliária e/ou do corretor na negociação.

Outro ponto diferencial é que, quando a negociação é feita por imobiliária ou corretor, a empresa dispõe do profissional que realiza a vistoria do imóvel. Já no caso do contrato direto com o proprietário, nem sempre esse profissional está envolvido no processo.

Nessa situação é recomendado que, tanto o locador quanto o locatário façam uma vistoria minuciosa, com a descrição de cada detalhe de imóvel, bem como fotos e vídeos que deverão, depois, ser arquivados junto com o documento.

Ao fazer um contrato sem o suporte de uma imobiliária também é importante que o proprietário esteja ciente que precisa fazer cópias do contrato assinado, cópias dos documentos pessoais das partes, do laudo da vistoria – caso haja – e também do comprovante do valor recebido como garantia.

Com todos esses cuidados, certamente a negociação do aluguel de casas e aluguel de apartamento será muito mais tranquila, além de gerar maior confiança e credibilidade entre locador e locatário. Afinal de contas, quanto mais correto e dentro da lei escolher atuar, maior é a demonstração de moral, ética e idoneidade das partes.

Em tempos de pandemia: Como fica a situação do locador e do locatário?

Em caso de rescisão de contrato de locação, a legislação e as medidas válidas antes da pandemia continuam valendo. Ou seja, não há alterações na aplicação da multa ou no valor dela. Isso significa que, se o locatário rescindir o contrato antes do prazo, a multa por rescisão pode ser

aplicada. No entanto, diante da situação excepcional, o locador pode se dispor a flexibilizar as condições, abrindo mão da multa na rescisão antecipada ou aceitando recebê-la parceladamente.

Já o locatário que deseja continuar no imóvel pode pleitear na Justiça uma carência no pagamento dos aluguéis ou a redução no valor deles durante a pandemia, prosseguindo com o contrato. Caso queira rescindir o contrato, pode ainda pleitear, judicialmente, a extinção dele com devolução das chaves sem pagamento de multa por quebra de contrato.

Extrajudicialmente,o locatário e locador podem negociar um acordo para preservar o contrato, o qual pode prever perdão ou pagamento parcial dos aluguéis ou, ainda, pagamento parcial ou perdão de encargos (IPTU, condomínio etc).

Na sua opinião é melhor ter o suporte de uma imobiliária ou fazer um contrato direto com o proprietário?

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