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Financiamento: conheça os detalhes antes de assinar

Lara Berol Lara Berol
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Mudanças na economia influenciaram diretamente os financiamentos de imóveis novos e usados. Taxas de juros foram aumentadas e fixadas a partir de novos índices inflacionários, as entradas que antes eram fixadas em 20% do valor do imóvel agora variam, dependendo do valor total do imóvel e suas condições. Quem pretende financiar um imóvel usado, por exemplo, agora deve ter 50% do valor total como entrada.

Tudo isso teve como resultado uma menor oferta de crédito para aqueles que buscam financiamento imobiliário. Hoje, mais que analisar as possibilidades, o mutuário deve tentar encontrar instituições que oferecem melhor taxa de juros e tempo de financiamento. Nesse artigo vamos tentar ajudar aqueles que estão em busca de financiamento. Se é o seu caso, fique atento às dicas!

O que você deve saber antes de financiar

Normalmente, para ter o financiamento aprovado os mutuários devem comprovar renda suficiente para arcar com as parcelas que ficaram acordadas com a instituição financeira e também com as outras contas mensais já existentes no orçamento. Por isso, faça bem as contas antes de pensar em uma dívida como essa. Os bancos são capazes de rastrear suas contribuições mensais ao INSS e, a partir desses dados, saber o valor aproximado de seus recebimentos. O mesmo acontece no caso de renda compostas, quando um casal ou dois familiares se unem para comprar um imóvel.

Outro quesito bastante valorizado pelos bancos é a capacidade de pagamento daqueles que pretendem financiar. Se seu nome está inscrito em alguma instituição financeira de proteção ao crédito, é possível que seu financiamento seja negado. Antes de tentar pleitear esse tipo de modalidade, busque saber sua situação junto ao SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) ou Serasa. Se você tiver débitos, tente regularizar todos. Só aí você poderá dar entrada na documentação para o financiamento.

Esse projeto que abre e finaliza esse Livro de Ideias é de autoria de Meyercortez Arquitetura & Design

1. As características do financiamento

Fique sabendo que as condições e taxas variam de acordo com o tipo de imóvel, estado onde ele se encontra, se ele é novo ou usado e a idade do comprador. Isso porque cada financiamento é feito com sabe nas características pessoais do comprador. Por exemplo, se o imóvel é para moradia ou para investimento, se é uma área residencial ou comercial, vai definir os primeiros passos da avaliação da instituição financeira. Os bancos públicos, famosos por abocanhar grande parte das parcelas de financiamentos imobiliários no País trabalham com tabelas que determinam o valor mínimo de entrada para cada tipo de imóvel nas diferentes regiões do Brasil. Se o financiamento do imóvel em São Paulo que custe 500 mil será fixado de um modo, no Rio Grande do Sul, por exemplo, ele será de outra maneira.

A mudança com relação a entrada de móveis usados diz respeito ao maior banco público brasileiro que trabalha com financiamentos. Em 2015 esse banco passou a apenas considerar financiamentos para imóveis usados que tivessem sido pagos como entrada 50% do valor total. Isso provocou uma corrida de mutuários em busca melhores taxas e condições de pagamentos em bancos privados, que hoje já estão fazendo melhores ofertas. No caso de imóveis novos, a maioria dos bancos ainda chega a financiar 80% do valor, no entanto é melhor pesquisar aquele que melhores condições e prazo.

No entanto, sendo privados ou públicos, as modalidades de empréstimo pouco diferem entre eles. As taxas de juros que incidem sobre o valor do financiamento podem ser determinantes. Em alguns, a taxa é de 9,45% enquanto em outros ela chega a 11,60%. O comprometimento de renda também ser fator decisivo, alguns permitem que o comprometimento total da renda dos mutuários seja de 35%, enquanto outros permitem apenas 30%.

A idade também influencia na hora do cálculo, pois com o passar dos anos somos obrigados a pagar seguros cada vez mais caros, esse seguro é somado ao valor da parcela da amortização. Em alguns casos, podem chegar a ser mais caro que a própria parcela.

2. Compare as diferentes ofertas

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Não feche negócio com a primeira instituição que você visitou! Se preferir, peça a orientação de um consultor, ele pode descobrir ofertas para que você economize tempo na busca. Analise as diversas variáveis ofertadas pelos bancos e tente encaixar seu orçamento na melhor oferta. A maioria dos bancos oferece melhores taxas e prazos para aqueles que já são clientes. Se sua intenção é tentar um financiamento em alguma instituição e já está investigando qual a melhor para o seu perfil, já pode ir cogitando abrir uma conta-poupança por lá. Além de não cobrar taxas assim como a conta corrente, ela te dá a oportunidade de manter um relacionamento com o banco.

3. Taxa fixa

Atualmente, os bancos trabalham com dois tipos de tabela, que definem o valor das prestações a serem pagas, uma delas é a Price e a outra é SAC (Sistema de Amortização Constante). A principal diferença entre elas é que uma começa com parcelas mais altas e ao longo do pagamento elas vão decrescendo e a outra já estipula valores fixos a serem pagos por cada parcela, do início ao fim do contrato. Essa que trabalha com a taxa fixa é a Price, nesse modelo, as prestações são constantes e, ao longo do financiamento, a parte que cabe à amortização aumenta, enquanto o saldo devedor do juro diminui. Ou seja, nas primeiras parcelas o valor maior será correspondente ao juro e o restante será referente ao montante emprestado, apesar do valor de pagamento ser igual em todos os meses. Isso é para que você entenda o que está quitando primeiro, ou seja, os juros.

4. Taxa variável

Já a SAC tem outro sistema de amortização e em muitos casos se torna atrativa para a maioria dos financiamentos. Nesse modelo as prestações iniciais têm valores mais altos, mas as amortizações do saldo devedor são constantes. Como você irá fazer pagamentos constantes amortizando o valor do total emprestado, os juros que irão incidir sobre o restante serão percentualmente menores. Portanto, o valor das prestações é decrescente. A única desvantagem desse modelo é que o comprometimento da renda inicialmente será maior, a tendência é que até o primeiro ano das prestações elas sejam bem altas.

5. Custos extras

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Muita gente desconhece, mas além das prestações normais referentes ao financiamento, os bancos podem te cobrar diversas taxas extras. Uma delas é o seguro que já mencionado nesse artigo. O valor desse seguro varia conforme a idade dos mutuários e pode pesar bastante no final das contas. Conforme o empréstimo for sendo pago, os mutuários vão envelhecendo e seguro é continuamente ajustado, conforme a faixa de idade em que eles se encontram. Outros seguros também obrigatórios atrelados ao financiamento estão contra morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel, eles juntos representam de 8,5% a 9% do valor total financiado. Não há como escapar!

A instituição financeira também pode cobrar taxas administrativas mensais após conceder o financiamento. Elas costumam variar de banco para banco não chegam a assustar tanto quanto as cobradas para avaliar o imóvel e emitir o contrato, que giram em torno de R$ 2,5 mil, dependendo da instituição financeira.

6. Todas as taxas que você precisa pagar depois de ter o financiamento aprovado

 Feito isso, há outros gastos que também devem estar no orçamento. É bom ficar atento que em caso de imóveis financiados não há custos com a escritura, pois o imóvel está em nome do banco. Porém, eles não escapam do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), um tributo que deve ser pago antes do registro da escritura e que varia dependendo do município em que o imóvel está localizado. Se for sua primeira moradia, é possível requerer, junto ao cartório, um desconto de 50% referente ao imposto, conforme determina o artigo 290 da lei 6.015/73. Existe a opção de incluir esse custo no valor de empréstimo do financiamento, mas a instituição financeira pode oferecer opções.

Depois desses trâmites é preciso registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento, que comprova a propriedade do imóvel varia de Estado para Estado e em média custa cerca de 1% do valor total do bem. Nesse caso, também, quem adquire a primeira moradia pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem o direito de pagar apenas 50% do registro e ainda podem incluir o custo nas parcelas do empréstimo bancário.

Ter uma casa própria é caro, para algumas pessoas representa o sonho de uma vida inteira, e vale cada centavo!

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