Desmembramento de terreno: O que é e como fazer | homify Desmembramento de terreno: O que é e como fazer
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Desmembramento de terreno: O que é e como fazer

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Casa Toscana - Jd. Campo Belo Casas mediterrâneas por Leonardo Morato Arquitetura Mediterrâneo
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Ter um terreno à disposição é algo cada vez mais incomum nas médias e grandes cidades. Portanto, se alguém tem à disposição um lote com tamanho suficiente para ser desmembrado, possivelmente essa pessoa terá uma ótima oportunidade de fazer bons negócios a partir da construção, subdivisão e venda. 

É importante entender que o desmembramento dos terrenos segue legislações específicas em cada cidade, e as dimensões devem seguir um cálculo mínimo para que a subdivisão seja permitida. De maneira geral, o órgão municipal responsável por receber as informações, fazer o acompanhamento e legalizar o terreno desmembrado é a Secretaria de Obras da prefeitura local.

O desmembramento de lotes pode trazer ótimos benefícios, como a possibilidade de revenda, a construção de uma edícula ou uma nova casa para futuras locações, a doação de um imóvel para parentes, como filhos, ou tantos outros motivos que convêm aos interesses particulares do proprietário. 

Se você tem um terreno grande o suficiente para dividir em várias partes de acordo com as especificações mínimas determinadas pela prefeitura local, aproveite as dicas que trouxemos hoje sobre esse assunto, entenda as principais vantagens desse processo, como fazê-lo e inspire-se para fazer bons negócios! 

Confira!

O que é um terreno desmembrado

Casa Toscana - Jd. Campo Belo Casas mediterrâneas por Leonardo Morato Arquitetura Mediterrâneo
Leonardo Morato Arquitetura

Casa Toscana – Jd. Campo Belo

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É fácil entender quando e como desmembrar um terreno. Se os terrenos são grandes o suficiente para contar com uma casa e ainda sobrar espaços, eles podem ser desmembrados. Ou seja, o desmembramento de terreno é a subdivisão de um terreno em mais de uma parte habitável, as chamadas, glebas, de acordo com as dimensões mínimas exigidas pela prefeitura local e sem a necessidade de criar, modificar ou ampliar logradouros e vias já existentes. Um terreno desmembrado pode ser uma excelente solução para negócios ou oferecer uma opção de moradia adicional à família.

Qual a diferença entre um terreno desmembrado e loteado

Condomínio Residencial Solaris Residence - Vista aérea por Cláudia Legonde Moderno
Cláudia Legonde

Condomínio Residencial Solaris Residence – Vista aérea

Cláudia Legonde

O loteamento de um terreno demandaria a criação de novas vias onde a população local pudesse trafegar. Loteamentos são comuns em regiões com área desmatada há pouco tempo, onde as subdivisões do terreno criaram lotes suficientes para dar origem a um novo bairro. 

Já o desmembramento não tem a necessidade de criar novas vias, já que pode aproveitar com facilidade aquelas que já existem. O desmembramento pode ser realizado em áreas menores do que demandaria um loteamento.

Existe ainda o desdobro ou desdobramento de terreno, que consiste em dividir lotes (e não glebas) e também não incorpora a abertura de novas vias. Certifique-se de consultar um profissional para orientar sobre qual termo se adequa a sua situação e quais são as respectivas exigências.

Terreno desmembrado com casa nos fundos

Quiosque Ilha dos Marinheiros Casas modernas por Kali Arquitetura Moderno
Kali Arquitetura

Quiosque Ilha dos Marinheiros

Kali Arquitetura

Um bom exemplo de terreno que poderia ser desmembrado é aquele que conta com edículas, onde a subdivisão poderia gerar a venda de um terreno já com imóvel, possibilitando bons lucros. 

Além disso, o desmembramento de casas no mesmo terreno pode ser uma ótima opção para quem construiu uma residência adicional no lar, mas ainda não fez a devida regularização com a prefeitura local. Caso não tenha o desejo de vender essa casa adicional, há ainda a possibilidade de locação, gerando bons frutos por um longo período.

O IPTU pode ter menor custo

O IPTU é calculado de acordo com as dimensões totais do seu terreno. Ou seja, quanto maior for, mais caro será a cobrança anual gerada pela prefeitura. Se, por acaso esse valor do imposto está onerando a sua família o suficiente para pesar no orçamento, o desmembramento do imóvel será uma excelente solução, já que a parte dispensada poderá ser vendida e, com isso, representar uma economia incrível ao longo do próximo ano.

Você pode dividir seu imóvel com um loteamento comercial

Se a ideia é usar seu patrimônio para gerar ainda mais renda e a possibilidade de desmembrar seu terreno é real, você pode pensar em possibilidades como utilizar a parte divisada do terreno para construir seu negócio próprio ou construir um estabelecimento comercial, regularizar e promover a locação para possíveis interessados. 

Você pode beneficiar sua família

Se você tem filhos, uma das grandes preocupações ao longo da vida será o de garantir bons rumos para a vida dos herdeiros. 

É bem verdade que, de maneira geral, é mais barato desmembrar seu terreno do que comprar uma casa ou apartamento novo. Portanto, a ideia de utilizar parte do terreno para garantir a independência residencial dos filhos será excelente. 

Em outros casos, a construção de uma nova casa pode significar uma nova fonte de renda para toda a família, o que pode beneficiar todos.

Qual o primeiro passo para fazer o desmembramento do terreno

Condomínio Residencial Solaris Residence por Cláudia Legonde Moderno
Cláudia Legonde

Condomínio Residencial Solaris Residence

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Cada cidade tem regras específicas para legalizar o desmembramento de terreno. Logo, é fundamental procurar a Secretaria de Obras da prefeitura local e entender os passos necessários para definir essa divisão de terreno. Algumas cidades do interior de São Paulo, por exemplo, exigem que a medida mínima do terreno que será desmembrado é de 350 m2. É importante verificar as condições necessárias para que o trâmite ocorra sem maiores dificuldades. 

Quais as exigências para um terreno ser desmembrado

Casa Geminada em Joinville por Ana Coutinho Arquitetura Moderno
Ana Coutinho Arquitetura

Casa Geminada em Joinville

Ana Coutinho Arquitetura

Ter a iniciativa por si só de dividir o terreno não é suficiente. Você não poderá fazer esse trabalho sozinho. É importante que o terreno em questão seja avaliado por um profissional do CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), que medirá as dimensões do local, bem como as medidas de sua divisão. 

É a partir disso que será elaborada a planta e o memorial descritivo, que seguirão para órgão específico da prefeitura local e, assim, seguirá os protocolos e trâmites necessários para a regularização total. 

Como é o memorial descritivo

Sobrados Geminados por homify Moderno Concreto
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Sobrados Geminados

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Quando o engenheiro contratado for verificar as medidas do seu terreno, ele deverá criar um documento chamado de memorial descritivo. Nesse documento, deverão estar todas as especificações sobre o terreno, como a descrição, a medição total, a divisão e todas as outras descrições pertinentes ao terreno.

Esse documento deverá ser entregue à Secretaria de Obras da prefeitura em sua cidade que, após a análise, concederá o alvará de liberação. Com esse documento, a planta e memorial em mãos, o próximo passo será ir até um cartório na cidade para fazer o devido registro do novo imóvel gerado após o desmembramento. 

Quais as obrigações legais para dar entrada no registro do terreno

RESIDÊNCIA PÁTIO ARUANA Casas minimalistas por Coletivo de Arquitetos Minimalista
Coletivo de Arquitetos

RESIDÊNCIA PÁTIO ARUANA

Coletivo de Arquitetos

Um ponto importante para que o registro do terreno seja validado no cartório local é o de que o requerimento pelo desdobramento do terreno esteja assinado pelo proprietário legal, bem como por seu cônjuge. Esse documento deverá ter firma reconhecida em um dos cartórios legais, evitando assim possíveis multas após a construção do novo imóvel. 

Analise a valorização

Residência G.S Casas rústicas por Zani.arquitetura Rústico
Zani.arquitetura

Residência G.S

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A valorização dos imóveis é algo que ocorre periodicamente, mas sempre leva em conta dados importantes sobre a inflação. Portanto, antes de decidir pelo desmembramento do seu terreno, avalie mercadologicamente se essa iniciativa representará a real oportunidade de gerar lucros futuros. 

Lembre-se de que dependendo da localização do seu terreno e do desenvolvimento econômico de sua região, muitas vezes a não divisão do terreno pode ser uma boa solução, principalmente se a ideia é manter o terreno sem construção, já que, futuramente, você poderá utilizá-lo para dar ao bairro a estrutura comercial de que ele precisará. 

Pense, por exemplo, no quão poderia ser benéfico ser o primeiro supermercado de um determinado bairro. Fatalmente, as oportunidades de lucros seriam ótimas.

Jamais deixe de documentar tudo

Já falamos sobre essa necessidade, mas não custa repetir: sempre documente todos os processos de desmembramento do terreno, principalmente se você não mora no local ou visita apenas periodicamente. O mesmo vale se a ideia for a compra de um terreno desmembrado. Fique atento a novos loteamentos em antigas áreas-verdes, isto é, áreas de desmatamento. Procure os devidos registros nos cartórios e prefeituras para que, dessa maneira, a ideia de prosperar a partir de um bom terreno desmembrado -- seja na compra ou venda -- não vire um terrível pesadelo.

Você sabe o que é uma edícula?

Integração da Piscina com a Edícula Garagens e edículas modernas por Rabisco Arquitetura Moderno
Rabisco Arquitetura

Integração da Piscina com a Edícula

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A edícula é uma casa pequena localizada nos fundos do terreno de uma residência, geralmente composta por sala, quarto, cozinha e banheiro, e o seu propósito é ser locada ou então, ser utilizada como casa de hóspedes ou de algum membro da família ou, ainda, como local de trabalho ou ateliê.

No entanto, esse uso específico da edícula tem declinado ao longo dos anos e vem sendo substituído por outro bem diferente, o de servir como edificação destinada ao lazer. É o caso da varanda gourmet, da cozinha gourmet e de áreas de estar e de churrasqueira, assim como da edícula com piscina.


Acesso para a Edícula Garagens e edículas modernas por Rabisco Arquitetura Moderno Vidro
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Acesso para a Edícula

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As edículas com piscina e com churrasqueira são as que têm ganhado cada vez mais espaço nas residências brasileiras. Agora que você sabe oque é uma edícula já pode pensar em construir a sua em um terreno desmembrado!

E você, tem alguma dica sobre desmembramento de terreno? Já passou por essa experiência? Deixe seu comentário!
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