Tudo o que deve constar no contrato de aluguel

Lara Berol Lara Berol
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Todo e qualquer contrato deve mediar a relação entre duas partes interessadas, garantindo assim direitos e deveres de cada uma dessas partes, sem que aconteçam prejuízos. O mesmo acontece com o contrato de aluguel de imóveis. Seja ele para uso residencial ou comercial, o contrato deve trazer em suas cláusulas todas as implicâncias legais e não legais sobre os diversos aspectos dessa relação.

Mas, mesmo assim, é comum que muitas pessoas tenham dúvidas sobre o que esse contrato deve discriminar. Antes de assinar qualquer papel, no entanto, é preciso ter conhecimento se ele está dentro da Lei e se está respeitando os direitos de ambas as partes envolvidas.

No caso de dúvida, não assine e peça ajuda à algum advogado ou pessoa com conhecimento nesse tipo de transação. Esteja atento à multas abusivas e taxas de juros. As letrinhas miúdas podem trazer sim desagradáveis surpresas.

Listamos abaixo alguns dos itens principais. É bom ficar atento antes de assinar qualquer documento.

Documentos exigidos na assinatura

Comum a qualquer contrato, são exigidos RG, CPF e comprovante de residência. Para o caso específico do contrato de aluguel, é preciso também apresentar comprovante de renda que seja três vezes superior ao valor do aluguel. Podendo ser holerites, decore (declaração emitida por um contador) ou imposto de renda. Alguns proprietários ou imobiliárias podem exigir consultas aos serviços de crédito e ainda certidão de antecedentes criminais.  O órgão de defesa ao consumidor, a Fundação Procon possui uma cartilha que detalha bem todo esse processo e pode ser consultada pelo site da entidade. Lembrando que a maioria dos contratos é firmado por um período de 30 meses ou mais.

Vistorias antes e depois

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Tanto na entrada quanto na saída do locatário, o locador exige que sejam feitas vistorias sobre o estado de conservação do imóvel. Preste muita atenção no laudo detalhado pelo corretor ou pela imobiliária. Tire fotos e esteja com elas em mãos no final do contrato. Muitos pedem que antes de sair, o locatário pinte a residência novamente, para entrega-la do mesmo modo em que a recebeu.

Cheque caução, seguro fiança ou fiador

Para garantir que o inquilino não saia devendo, muitos proprietários exigem algum tipo de garantia. Por isso, existe a prática de se pedir cheques caução. Eles não podem exceder mais que três meses de aluguel e devem ser devolvidos ao final do contrato caso o locatário esteja em dia com a taxa do aluguel. O caução também pode ser depositado em poupança e ressarcido ao inquilino no final do contrato.

No caso de se optar por fiadores, o inquilino deve buscar alguém de sua confiança, que possua um terreno ou um imóvel para servir de garantia na transação. Essa propriedade deve estar no nome apenas do fiador, sem divisões entre esposas, filhos ou outros familiares. No documento de fiança, o fiador ficará responsável pela dívida assumida pelo locatário (inquilino) caso ele não arque com o compromisso.

Como é difícil encontrar um fiador e muitas vezes é até constrangedor pedir fiança a algum parente, as corretoras de seguros passaram a oferecer o seguro fiança, que é uma modalidade que garante ao locador (proprietário) o pagamento dos aluguéis caso o locatário não o faça. Uma das opções mais fáceis, o seguro fiança surgiu para oferecer praticidade nessas transações, porém é a opção mais cara. É possível que o locatário pague até 10% a mais na hora de fechar o negócio.

Essa sala maravilhosa faz parte do projeto desenvolvido pelo Estúdio HL Arquitetura e Interiores

Quem paga os eventuais reparos

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Quem é obrigado a custear reformas, reparos estruturais e qualquer outro tipo é sempre o dono do imóvel. Porém, por sua vez, o inquilino deve zelar pelo lugar como se fosse dele. Caso aconteça algum acidente e ele quebre o vidro de uma janela ou o box do banheiro, por exemplo, quem deve arcar com os custos do conserto é o inquilino.

No caso de aluguel de apartamentos, obras de melhorias no edifício, fundo de obras e outras continhas inclusas no condomínio que visam a melhoria da propriedade, quem deve pagar é o proprietário. Porém, na prática, nem sempre é assim que acontece. Deixe tudo isso bem acertado antes de assinar o contrato.

Fique atento se você pretende fazer alguma modificação em um imóvel alugado. Certifique-se que a obra foi previamente aprovada pelo proprietário. Tenha em mãos um documento que ele sabe e está de acordo com a mudança, nem que seja um e-mail confirmando. Há contratos que exigem que o inquilino devolva o imóvel assim como ele o encontrou.

Multas, atraso por pagamento e outras taxas

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Gislene Soeiro Arquitetura e Interiores

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No contrato, devem estar bem explicadas as multas por atraso no pagamento, incluindo juros e outras penalidades que podem incidir. Os valores do IPTU e do condomínio (valor médio) que devem ser pagos pelo inquilino também devem estar explícitos no contrato. No caso da multa pelo inquilino sair antes do prazo final do contrato, muita gente estabelece um valor determinado, mas observe que essa multa deve ser proporcional aos meses que restam para o final do contrato. É seu direito.

Locação por temporada

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Asenne Arquitetura

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Como já dito acima, os contratos devem ter prazo estabelecido de 30 meses, mas em ocasiões distintas esse tempo pode variar. Por exemplo, como é o caso quando se aluga uma casa ou apartamento por temporada. Nesse tipo de transação, além de todos os documentos, cláusula de vistoria, pagamento e multa, deve constar no contrato exatamente o tempo em que a pessoa vai utilizar a casa. Seja uma semana, quinze dias ou um mês.

É comum também que empresas designem funcionários para irem trabalhar em outras cidades e até países. Nesses casos, elas são obrigadas a alugar um imóvel para que ele resida na cidade. O tempo do contrato de locação também deve obedecer o tempo em que esse funcionário irá utilizar a casa. Apenas nesses casos o prazo de 30 meses pode ser encurtado.

Como agir quando há quebra de contrato

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Heller Arquitetura e Interiores

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Nesses casos, a causa que originou a quebra de contrato vai definir os caminhos a serem seguidos. Se o inquilino quiser sair antes do prazo final do contrato, ele deverá avisar ao proprietário e ainda pagar a multa proporcional ao valor total do contrato. Estar atento a essa cláusula evitará que um valor abusivo seja cobrado.

Caso o inquilino não consiga mais arcar com os custos relacionados ao aluguel e também a outras taxas como condomínio, água, luz e IPTU, isso será considerado infração contratual e poderá acarretar o despejo do inquilino. Caso ele se mostre disposto a negociar os débitos, ele deve quitar o valor completo da dívida e ainda cumprir com os valores correspondentes ao mês.

Caso o seu contrato esteja prestes a vencer e você decide deixar o imóvel, é preciso avisar ao proprietário 30 dias antes do dia da saída. Se o caso é ao contrário, se é o proprietário quem pede o imóvel, ele também deverá avisar ao inquilino e não pode descumprir o prazo contratado. Se ele pedir o imóvel antes do prazo, ele terá de pagar ao inquilino uma quantia como multa. Porém, se o proprietário não tiver interesse em renovar o contrato ao final dele, ele poderá pedir o imóvel sem qualquer ônus.

Nesse caso, se o inquilino se recusar a deixar o imóvel, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial denominado ação de despejo e a desocupação do imóvel será decida na Justiça.

Hora de mudar! O que fazer?

Antes de sair tenha em mãos toda a documentação referente ao imóvel, desde o contrato de locação, até as taxas já quitadas. Guarda os comprovantes referentes aos IPTUs pagos e taxas de condomínio. Peça a imobiliária um termo de quitação para comprovar que nenhum aluguel ainda está pendente. Lembre-se do prazo de 30 dias de antecedência referente à desocupação do imóvel e pronto! Já pode começar a encaixotar tudo e procurar um novo lugar para chamar de lar.

Se você precisa saber informações sobre como alugar um imóvel seu, esse artigo te dará algumas dicas preciosas sobre o assunto.

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