Se siete in procinto di ristrutturare casa o vorreste semplicemente realizzare un intervento edile sul vostro immobile, vi sono alcuni nodi da sciogliere, come tempistiche, costi e pratiche da sbrigare. Ovviamente vi è una normativa ad hoc che disciplina tale ambito e non è sempre agevole da interpretare. Pertanto, molto spesso saranno proprio gli architetti o periti che si sobbarcheranno l'onere di sbrirgare queste pratiche al posto vostro. Procediamo con ordine e diamo un'occhiata alle tipologie di intervento.
Per quanto riguarda l'edilizia libera, ovvero tutti gli interventi che non necessitano una pratica specifica, non vi è l'onere di depositare in Comune tutta la documentazione altrimenti richiesta per l'intervento edile vero e proprio. Si fa riferimento, nello specifico, a interventi di: manutenzione ordinaria; eliminazione di barriere architettoniche; installazione di pergole bioclimatiche; realizzazione di serre mobili stagionali e opere di finitura; e pavimentazione di spazi esterni.
È importante tener conto del fatto che secondo l'Art. 6 del Testo Unico sull'Edilizia (T.U.) rientreranno nella manutenzione ordinaria, tutti gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
. In questo caso non vi sarà bisogno di effettuare alcuna comunicazione.
In caso di manutenzione straordinaria, intesa come tutte ’le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici
e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti’, il processo sarà un po' più farraginoso.
Rientrano inoltre in questo novero, gli interventi di: razionamento o accorpamento delle unità immobiliari senza modifica della volumetria; le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, oppure per l’accesso allo stesso ad eccezione degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali. Dal 2020, anche i cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria. Le categorie sono 5: residenziale, turistico ricettiva, produttiva/direzionale, commerciale e agricola. Dunque, nel caso in cui vogliate realizzare questo tipo di interventi, dovrete mettere in conto la richiesta di CILA o SCIA. Vediamole più nel dettaglio.
Per quanto riguarda la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), essa sarà necessaria per tutte quelle opere di manutenzione straordinaria per così dire leggere
, cioè che non tocchino parti strutturali o destinazione d'uso. Vale la pena menzionare in questa categoria, le operi di:
rifacimento di fognature esistenti; riordino degli spazi interni (creazione di controsoffittature, creazione di piscina esterna, canna fumaria ecc… ); frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere senza alterazione della volumetria o destinazione d'uso. Questa comunicazione potrà essere presentata dal proprietario, dall'inquilino o da un professionista abilitato come un architetto, geometra o ingegnere, dietro asseverazione di competenza da parte di un tecnico asseverante
, presso lo Sportello Unico per l'Edilizia del proprio Comune.
La SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), invece, è un titolo edilizio che ricomprende le attività che non ricadono nella categoria dell'edilizia libera. Ci si riferisce, pertanto, a quelle opere che intervengono su elementi strutturali dell'edificio o ne alterano la destinazione d'uso. Basti pensare al rifacimento di un tetto; al consolidamento delle fondamenta; realizzazione di un solaio; interventi su muri portanti ecc… In tutti questi casi sarà necessario presentare un progetto redatto da un ingegnere da depositare al Genio Civile e richiedere al Comune il permesso di costruire.
Le tempistiche per CILA e SCIA variano da comune a comune, in quanto occorrerà sempre richiedere una visura degli atti abitativi prima di procedere. Si stimi un tempo che va dalle 2 settimane ai 2 mesi. Tale intervento ha il fine di verificare lo stato dell'immobile e riscontrare eventuali difformità. Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale con conseguente comunicazione all'Agenzia delle Entrate.
Ovviamente esse avranno un costo. I titoli edilizi sono due anche in questo caso: la SCIA onerosa in variante al permesso di costruire (per gli amici SCIA art. 23), e il permesso di costruire oneroso. Per quanto riguarda i cosiddetti Diritti di istruttoria bisognerà considerare circa 50 € per la CILA, 300 € per la SCIA, 50 € per l'aggiornamento catastale, ai quali andranno sommate le spese sostenute per gli onorari dei professionisti, i costi degli interventi edili ed eventuali allacci di utenze. Si ricordi inoltre che è possibile richiedere le detrazioni fiscali per ristrutturazioni e/o l'ecobonus per il risparmio energetico in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo o di manutenzione ordinaria di parti comuni del condominio.
Nel caso in cui effettuiate la comunicazione prima dell'esecuzione dell'intervento (SCIA O CILA tardiva), invece, la sanzione sarà ridotta di due terzi. Ovviamente, si raccomanda caldamente di non violare la legge e di evitare di incappare in questi errori che potrebbero dilatare i tempi di realizzazione e generare costi ulteriori. Si noti inoltre, che difformità e abusi edilizi renderanno impossibile effettuare operazioni di compravendita dell'immobile stesso e se l'abuso non fosse più sanabile, la demolizione dell'opera in difformità.
Se vivete a Firenze o nei comuni adiacenti, e foste interessati a realizzare interventi di questa natura, non esistate a rivolgervi a questi seri professionisti indicati di seguito che renderenno il tutto immensamente più spedito e sicuro. Ristrutturare casa sarà un piacere.